Ustawodawca, bez szerszej konsultacji z zainteresowanymi środowiskami zawodowymi, podjął decyzję o ostatecznej rezygnacji z uregulowania w formie przepisów powszechnie obowiązującego prawa standardów zawodowych, w oparciu o które rzeczoznawcy majątkowi mają wykonywać czynności szacowania nieruchomości. Decyzja ta może pozbawić uczestników obrotu, a także sądy i organy administracji, potencjalnego narzędzia umożliwiających sprawną weryfikację prawidłowości i rzetelności sporządzanych przez rzeczoznawców majątkowych wycen nieruchomości.

Na publikację czeka podpisana przez Prezydenta 14 sierpnia 2021 r. ustawa z 8 lipca 2021 r. w sprawie nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami i innych ustaw. Akt ten wprowadza istotne zmiany dotyczące sporządzania wycen nieruchomości i skutkuje rezygnacją z traktowania standardów zawodowych jako prawa wiążącego rzeczoznawców przy sporządzenia operatów szacunkowych.

Znaczenie standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych

Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych to, zgodnie z aktualnie obowiązującymi jeszcze przepisami ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (ugn), reguły postępowania  przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, które zostały ustalone przez właściwego ministra i ogłoszone przez niego jako obowiązująca norma prawna.

Standardy, w swoim założeniu, miały uszczegóławiać procedury wyceny, które określone zostały w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Z mocy przepisów ugn, rzeczoznawcy majątkowi  zostali zobowiązani do wykonywania swojego zawodu w zgodzie, nie tylko z przepisami prawa i zasadami etyki zawodowej, ale także standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych.

W świetle obowiązujących dotychczas przepisów ugn, standard zawodowy, aby mógł zostać wiążącym rzeczoznawcę przepisem prawa, musiał został ustalony przez ministra właściwego do spraw budownictwa i opublikowany w formie komunikatu w dzienniku urzędowym. Uchybienie przez rzeczoznawcę majątkowego sposobowi postępowania ustalonemu takiemu standardowi zawodowemu stanowiło naruszenie prawa skutkujące możliwością skutecznego zakwestionowania wyników operatu szacunkowego, a niekiedy także jego odpowiedzialnością dyscyplinarną.

Do dzisiaj, w przewidzianej prawem formie, opublikowany został tylko jeden standard zawodowy, który dotyczy procedury wyceny nieruchomości dla zabezpieczenia wierzytelności (przez Ministra Infrastruktury i Budownictwa w 1 września 2017 r.) Podejmowane próby ustalenia i opublikowania w tej formie kolejnych standardów zawodowych, nie powiodły się.

Powszechne Krajowe Zasady Wyceny – standardy nie stanowiące źródła prawa

Niezależnie od standardów zawodowych wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami, środowisko rzeczoznawców majątkowych poprzez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych przyjęło standardy zawodowe, które nie stanowią źródła powszechnie obowiązującego prawa. Mają one formę Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny. Są zbiorem wytycznych określających zasady dobrej praktyki zawodowej rzeczoznawców majątkowych przy sporządzaniu wycen nieruchomości. W przeciwieństwie do standardów zawodowych uregulowanych w ugn (w jej dotychczasowym brzmieniu), nie mają one charakteru wiążącego dla rzeczoznawców.  W konsekwencji, zarzut niezgodności wyceny z wytycznymi wynikającymi z powyższego dokumentu nie może być podstawą kwestionowania poprawności wyceny.

Nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami z 8 lipca 2021 r., ustawodawca skorygował dotychczasową treść art. 175 ust. 1, odstępując od obowiązku podporządkowania rzeczoznawców majątkowych regulacjom dotyczącym  wyceny nieruchomości określonym w formie standardów zawodowych, ustalanych i publikowanych przez ministra właściwego do spraw budownictwa. Z uzasadnienia projektu ustawy wynika, że uznano iż standardy zawodowe mają charakter „warsztatowy i pomocniczy” i winny być przedmiotem regulacji środowisk zawodowych, a nie powszechnie wiążącej regulacji ustawowej.

Tym samym ostatecznie zrezygnowano z możliwości uregulowania w formie prawnej powszechnie wiążącej szczegółowych procedur postępowania rzeczoznawców majątkowych przy opracowywaniu wycen nieruchomości, powierzając to zadanie organizacjom zawodowym rzeczoznawców majątkowych.  Dotychczasowe rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ma obowiązywać nie dłużej, niż przez okres 24 miesięcy od daty wejścia w życie ustawy z 8 lipca 2021 r.

Co oznaczają w praktyce planowane zmiany?

Nie ulega wątpliwości, że standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych stanowiąc źródło obowiązującego prawa, miały być narzędziem pomocnym w pracy nie tylko samych rzeczoznawców, ale równocześnie miały pozwalać  na obiektywną, sprawną weryfikację prawidłowości i rzetelności wykonania przez nich obowiązków zawodowych.

Prawidłowo i rzetelnie ukształtowane, powszechnie obowiązujące standardy zawodowe, to dobre narzędzie oceny jakości usług świadczonych przez rzeczoznawców majątkowych. To także skuteczny  instrument i punkt odniesienia umożliwiający formułowanie merytorycznych ocen i wniosków w zakresie szacunku nieruchomości w toku sporów sądowych i postępowań administracyjnych.

Nie bez znaczenia dla oceny roli standardów zawodowych w procesie weryfikacji poprawności i rzetelności operatów szacunkowych oraz skutków ich usunięcia powinny mieć aktualnie ustawowe ukształtowane procedury, przy wykorzystaniu których uczestnicy obrotu gospodarczego mogą efektywnie kwestionować  poprawność lub rzetelność wycen. Można postawić tezę, że  brak jest skutecznych i sprawnie  działających narzędzi w tym zakresie.

Bez wątpienia procedury takiej nie zapewnia bowiem przepis art.157 ugn, który umożliwia przeprowadzenie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Powszechnie wiadome jest, że postępowanie to nie jest wśród uczestników obrotu gospodarczego popularne, nie tylko z uwagi na długi czas jego trwania i koszty z nim związane. Przede wszystkim arbitraż przeprowadzony w trybie art.157 ugn kończy się jedynie ustaleniem, że operat szacunkowy sporządzony został prawidłowo lub nieprawidłowo. Orzeczenie nie odnosi się do wartości nieruchomości. Z tego punktu widzenia nie jest ono przydatne dla uczestników obrotu.

Regulacje art. 178 ugn dotyczące odpowiedzialności dyscyplinarnej rzeczoznawców majątkowych, za niedopełnienie obowiązków zawodowych, których skutkiem jest sporządzenie wadliwego lub nierzetelnego operatu szacunkowego, nie mogą być traktowane jako standardowa procedura eliminacji z obrotu obarczonych wadami operatów szacunkowych.

Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych, ustalone w przewidzianej prawem formie, jako zbiór powszechnie uporządkowanych i jednoznacznych reguł określających sposób postępowania  rzeczoznawców majątkowych w procesie sporządzania opinii, ułatwiałaby przeprowadzenie oceny zgodności takiej wyceny z tymi normami, a w konsekwencji jej poprawności.

Wydaje się, że przy naturalnym, znacznym stopniu ogólności przepisów wykonawczych regulujących problematykę wyceny, usunięcie z porządku prawnego standardów zawodowych, jako powszechnie obowiązujących reguł postępowania w procesie wyceny nieruchomości, przy braku innych skutecznych mechanizmów weryfikacji wyceny bez konieczności posiadania wiedzy specjalistycznej nie będzie miało w efekcie pozytywnego wpływu na bezpieczeństwo i pewność obrotu gospodarczego.

Mirosław Narolski, adwokat, wspólnik w Brzezińska Narolski Adwokaci sp. partnerska.  Jest ekspertem w dziedzinie nieruchomości i projektów inwestycyjnych. Posiada wieloletnie doświadczenie w zakresie przygotowania i realizacji inwestycji  budowlanych.