Wiele wskazuje na to, że w niedługim czasie zakończą się prekonsultacje projektu dużej nowelizacji ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a projekt trafi pod obrady Sejmu. Jego autorzy zapowiadają rewolucję w systemie planowania. Zmiany są rzeczywiście głębokie, ale rozłożone w czasie. Będziemy więc raczej mieli do czynienia z ewolucją, a nie rewolucją.

Koniec z bezterminową „wuzetką”

Nowelizacja ustawy o planowaniu została oparta na założeniu likwidacji dotychczasowego dwupoziomowego modelu planistycznego.

Co do zasady prawo zabudowy i zagospodarowania nieruchomości oparte jest o zapisy planu miejscowego. Treść planu jest prawem miejscowym, które w sposób wiążący określa sposób zabudowy nieruchomości, a to z kolei wpływa m.in. na wartość nieruchomości.

Aby doszło do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gmina musi wcześniej ustalić w formie uchwały obowiązującej dla obszaru całej gminy, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (studium). Przepisy studium nie są prawem miejscowym, jednak jego zapisy są wiążące dla organów gminy przyjmujących plan miejscowy w tym sensie, że zapisy planu nie mogą pozostawać w sprzeczności z zapisami studium.

Aktualnie obowiązująca dwuetapowa procedura planistyczna jest długotrwała i kosztowna, co powoduje, że tzw. stopień pokrycia kraju planami miejscowymi jest niewielki. W związku z tym zabudowa jest realizowana w oparciu o specjalne, przejściowe narzędzie, które w założeniach ustawy z 2003 r. o planowaniu miało być protezą urbanistyczną wypełniającą te obszary gminy, dla których nie uchwalono jeszcze planu miejscowego.

Zjawisko przestrzennego „rozlewania się” miast

Narzędziem tym stała się decyzja administracyjna ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. To przejściowe narzędzie zrobiło w ciągu kilkunastu  lat stosowania zawrotną karierę. Z perspektywy inwestorów było wygodne i elastyczne. Pozwalało bowiem na zabudowę nieruchomości, np. mieszkaniową na tych obszarach, które w zapisach lokalnego studium były przeznaczone dla realizacji zupełnie innych funkcji.

Także z perspektywy samorządu gminnego tzw. wuzetka ma szereg walorów, ale posiada również jedną, ale za to zasadniczą wadę. Pozwala bowiem na zabudowę mieszkaniową w obszarach do tego nieprzeznaczonych przez gminę w studiach kierunków uwarunkowań. Powoduje to zjawisko niekontrolowanego rozlewania się miast na ich obrzeża. Co do zasady są to obszary, które nie posiadają odpowiedniej infrastruktury technicznej i społecznej, aby przyjąć tego rodzaju inwestycje w dużej skali. To wywołuje zaś konieczność ponoszenia przez budżety lokalne znaczących kosztów usuwania skutków takich braków.

Plan ogólny jako podstawowe narzędzie urbanistyczne

Projekt nowelizacji zakłada, że podstawowym narzędziem urbanistycznym będzie plan ogólny uchwalany dla obszaru całej gminy. Plan ogólny będzie prawem miejscowym, nie będzie natomiast kształtował sposobu wykonywania prawa własności w stosunku do nieruchomości, w konsekwencji treść zapisów planu ogólnego nie wpłynie na wartość nieruchomości.

Podstawowym zadaniem planu ogólnego będzie ramowe określenie sposobu zagospodarowania całego obszaru gminy poprzez wyznaczenie granic stref planistycznych określających dopuszczony sposób zagospodarowania terenu. Projekt nowelizacji przewiduje 11 stref planistycznych, w tym strefy wielofunkcyjne z zabudową wielomieszkaniową, z zabudową jednorodzinną i z zabudową zagrodową oraz strefy usługowe i gospodarcze. Dopuszcza się mieszanie stref planistycznych.

Plan ogólny ma wyznaczać brzegowe warunki realizacji inwestycji w poszczególnych strefach planistycznych w zakresie parametrów i wskaźników urbanistycznych. Szczegółowe parametry i wskaźniki urbanistyczne dla poszczególnych stref planistycznych zostaną określone w gminnych standardach urbanistycznych.

Zapisy planu ogólnego będą determinowały treść planu miejscowego, którego zapisy nie będą mogły być sprzeczne z planem ogólnym.

Decyzja o warunkach zabudowy  

Zagospodarowanie i zabudowa terenu będzie odbywała się w oparciu o zapisy planu miejscowego. W przypadku braku planu miejscowego zainwestowanie terenu będzie mogło nastąpić na podstawie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, z tym jednak, że decyzja taka będzie mogła zostać wydana wyłącznie dla inwestycji w obszarze, który zostanie wpisany do planie ogólnym jako obszar uzupełnienia zabudowy.

Wyjątkiem będą  projekty przewidujące zmianę sposobu zagospodarowania terenu polegającego na odbudowie, nadbudowie i rozbudowie istniejącego obiektu. W takim przypadku inwestor będzie mógł wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy niezależnie od tego, czy w planie ogólnym teren inwestycji znajduje się w obszarze zabudowy uzupełniającej.

Podobne zasady będą dotyczyły inwestycji produkcyjnych realizowanych w obszarze przeznaczonym do tego rodzaju celu inwestycyjnego w planie miejscowym, który utracił moc, jak również dla inwestycji liniowych oraz instalacji OZE, które nie będą tzw. dużymi instalacjami OZE.

Decyzje ustalające warunki zabudowy wydane na podstawie znowelizowanych przepisów będą miały ograniczony czas okres obowiązywania i wygasną w terminie 3 lat od ich prawomocnego wydania.

Rozwiązanie to jest odmienne od aktualnej regulacji zgodnie z którą decyzje ustalające warunki zabudowy wydawane są bezterminowo. Spowoduje to, iż po wejściu w życie znowelizowanych przepisów będziemy mieli do czynienia z sytuacją, w której w obrocie będzie występowały „stare” i „nowe” decyzje o warunkach zabudowy. Znowelizowane przepisy nie przewidują wygaszenia starych „wuzetek”. Będzie to możliwe jedynie w trybie art. 65 ustawy o planowaniu w sytuacji, gdy dla danego terenu uchwalony został plan miejscowy, którego ustalenia są odmienne od ustaleń wynikających z decyzji o warunkach zabudowy.

Z dodatkową komplikacją nowelizacji należy liczyć się w jeszcze jednym aspekcie. Otóż nowe decyzje ustalające warunki zabudowy będą mogły zostać wydane w przypadku uchwalenia planu ogólnego, gdyż to jego zapisy mają wyznaczyć obszary uzupełnienia zabudowy, które uzasadniają wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Należy przyjąć, że do czasu uchwalenia planu ogólnego i wyznaczenia obszarów uzupełnienia zabudowy nowe inwestycje będą mogły być realizowane na podstawie ustaleń wynikających z decyzji o ustaleniu warunków zabudowy wydanych w oparciu o dotychczasowe zasady. Projektodawcy planują, że plany ogólne mają zostać uchwalone najpóźniej do 1 stycznia 2026 r.

Mirosław Narolski, adwokat, wspólnik w Brzezińska Narolski Adwokaci sp. partnerska. Jest ekspertem w dziedzinie nieruchomości i projektów inwestycyjnych. Posiada wieloletnie doświadczenie w zakresie przygotowania i realizacji projektów budowlanych i w obsłudze korporacyjnej firm produkcyjnych.