Niskie oprocentowanie lokat bankowych, niepewne perspektywy gospodarcze oraz ryzyko inflacji powodują, że wiele osób poszukuje alternatywnych form lokowania  zgromadzonego majątku. Zakup nieruchomości to jedna z najpopularniejszych form zabezpieczenia i pomnażania kapitału. Wskazujemy najważniejsze pułapki prawne, jakie czyhają na inwestorów.

Inwestowanie w nieruchomości to skomplikowany proces, który wiąże się z ryzykiem prawnym. Jego poziom zależy od przyjętej strategii działania inwestora oraz celów, jakie w wyniku inwestycji chce osiągnąć. Oto kilka najpopularniejszych w ostatnim czasie form lokowania środków finansowych w zakup nieruchomości oraz ryzyka prawne, jakie im towarzyszą.

Zakup nieruchomości jako alternatywa dla lokaty bankowej

Jeżeli celem inwestycji jest wyłącznie minimalizacja skutków inflacji (zabezpieczenie środków przed utratą ich wartości), stopień skomplikowania biznesowego i prawnego nie jest wysoki. Chodzi tu zwykle o inwestycje realizowane w drodze zakupu nieruchomości mieszkaniowej na rynku pierwotnym (zakup od developera) lub na rynku wtórnym. Niskiemu poziomowi ryzyka odpowiada jednak niższa stopa zwrotu, w porównaniu choćby z zakupem  nieruchomości o charakterze inwestycyjnym (czyli wymagających zagospodarowania).
Z nielicznymi wyjątkami każda nieruchomość ma bowiem urządzoną księgę wieczystą, której treść określa zasadniczo wszystkie parametry prawne kupowanej nieruchomości, w tym osobę jej właściciela. Warto w tym miejscu przypomnieć, że w prawie polskim obowiązuje domniemanie, że ten kto jest wpisany do księgi wieczystej jest jej właścicielem. Domniemanie to jest elementem instytucji zwanej rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, wynikającej z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przepis ten stanowi, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść wpisu w księdze wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną wg księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Innymi słowami, jeżeli kupujący nabywa nieruchomość od osoby wpisanej do księgi wieczystej, może zostać jej właścicielem  także wówczas, gdy  ujawniony w księdze wieczystej sprzedawca faktycznie nie jest właścicielem tej nieruchomości.  Do takiego nabycia dojdzie jednak pod warunkiem, że kupujący jest w dobrej wierze. Z brakiem dobrej wiary mamy do czynienia, gdy kupujący wie, że sprzedającemu nie przysługuje prawo własności lub z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Należy pamiętać jednak, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie zadziała w przypadku czynności prawnych nieodpłatnych, takich jak np. darowizna nieruchomości czy spadkobranie.

Inwestycja w lokal pod najem okazjonalny lub dalszą sprzedaż

Do inwestycji w nieruchomości, które są obarczone niskim stopniem ryzyka zalicza się także projekty realizowane w ramach Airbnb (okazjonalny wynajem mieszkania, czy pokoju) oraz  tzw. fliping nieruchomości (zakup nieruchomości, a następnie jego remont i dalsza sprzedaż z zyskiem). Wyższy poziom zwrotu z inwestycji nieruchomościowych wiąże się jednak ze wzrostem stopnia komplikacji transakcji oraz rosnącego w związku z tym ryzyka prawnego i biznesowego. Jako przykłady tego rodzaju transakcji wskazuje się na nieruchomości kupowane w postępowaniu komorniczym lub w postępowaniu upadłościowym.
W pierwszym i drugim przypadku ewidentną korzyścią będzie fakt, że nabywca zawsze nabędzie nieruchomość w stanie „czystym”, czyli bez obciążeń. Czynnikiem negatywnym, który należy brać pod uwagę jest to, że pomiędzy datą wylicytowania przez nabywcę najwyższej ceny w licytacji komorniczej, a datą prawomocnego przysądzenia własności, może upłynąć wiele miesięcy, a nawet lat. Wynika to ze specyfiki procedury cywilnej, która umożliwia dłużnikowi faktyczne przedłużanie postępowania egzekucyjnego poprzez składanie środków odwoławczych oraz wniosków. Praktyka tego rodzaju postępowań wskazuje na upływ czasu jako główny element ryzyka oraz potencjalnie wysoki stopień skomplikowania prawnego.

Zakup nieruchomości od syndyka

Powszechnie przyjmuje się, że zakup nieruchomości od syndyka jest związany z wysoką stopą zwrotu takiej inwestycji. Należy jednak podkreślić, że takie transakcje są zazwyczaj obarczone znacznym ryzykiem prawnym. Praktyka wskazuje, że bardzo często przedmiotem obrotu w postępowaniu upadłościowym są tzw. nieruchomości fabryczne. Nieruchomości te niejednokrotnie były częścią składową dużych przedsiębiorstw produkcyjnych, które w wyniku nacjonalizacji stały się własnością Skarbu Państwa. Zakup tego typu nieruchomości wymaga uprzedniej analizy i oceny stanów prawnych nieruchomości. Chodzi nie tylko o ryzyko związane z ewentualnymi roszczeniami reprywatyzacyjnymi. Zdarza się na przykład, że nieuporządkowana sytuacja prawna nieruchomości przekłada się na spór odnośnie jej granic. Bez wątpienia dużym problemem w przypadku nieruchomości pofabrycznych jest także ryzyko zasiedzenia przez przedsiębiorstwa przesyłowe służebności wynikających z posiadania urządzań przemysłowych zlokalizowanych na terenie nieruchomości, które są niewidoczne. Bardzo często nie są także uwidocznione na urzędowej mapie zasadniczej, sporządzonej dla obszaru, w którym nieruchomość się znajduje. Należy pamiętać, że w przypadku służebności nie obowiązuje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, o której byłą mowa wyżej. Oznacza to, że nabywca nieruchomości nabędzie własność nieruchomości wraz ze służebnością przysługującą osoby trzeciej mimo, że służebność ta nie została ujawniona w treści księgi wieczystej. Oddzielnym problemem, który nabywca musi w takiej sytuacji wziąć pod uwagę, jest fakt ewentualnego zanieczyszczenia tego rodzaju nieruchomości. Przepisy prawa nakładają na nowego, aktualnego właściciela nieruchomości, surowe obowiązki w zakresie usunięcia źródeł zanieczyszczenia, także wówczas, kiedy zostały wywołane działaniem jego poprzednika.

Inwestycja w nieruchomości bez planu zagospodarowania przestrzennego

Warto wspomnieć także o inwestycjach w nieruchomości znajdujących się w obszarze, dla którego brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wiąże się z tym ryzyko zmiany aktualnego charakteru, czy też sposobu użytkowania nieruchomości. Inwestycje tego rodzaju wymagają uprzedniego przeprowadzenia skomplikowanych i czasochłonnych procedur administracyjnych związanych z uzyskaniem decyzji określającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu lub udziału w procedurze uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Aby odnieść sukces w tego typu projektach niezbędne jest zaangażowanie zespołu doradców, w tym doświadczonego architekta i prawnika.

Mirosław Narolski, adwokat, wspólnik w Brzezińska Narolski Adwokaci sp. Partnerska. Jest ekspertem w dziedzinie nieruchomości i projektów inwestycyjnych. Posiada wieloletnie doświadczenie w zakresie przygotowania i realizacji projektów budowlanych i w obsłudze korporacyjnej firm produkcyjnych.