Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może spowodować wzrost wartości nieruchomości. W takim przypadku, gdy do zbycia nieruchomości dojdzie przed upływem 5 lat od daty jego uchwalenia, jej zbywca musi się liczyć z koniecznością uiszczenia opłaty planistycznej. O ryzykach z tym związanych jest mowa w niniejszym artykule.

W myśl ustawy z  dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (UPZP) obowiązek wniesienia opłaty planistycznej powstaje w tych przypadkach, w których w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany dochodzi do wzrostu wartości nieruchomości. Dodatkowym warunkiem jest to, aby do zbycia nieruchomości doszło nie później niż 5 lat od daty wejścia w życie zapisów planu.
Co istotne, mówiąc o zbyciu nieruchomości chodzi nie tylko o sprzedaż, ale każdy rodzaj rozporządzenia nieruchomością, w wyniku którego dochodzi do zmiany jej właściciela, np. zamiany nieruchomości lub wniesienia jej do spółki tytułem aportu. Zbyciem nie będzie natomiast darowizna nieruchomości, co akceptują sądy administracyjne przyjmując, iż umowa darowizny nie wywołuje skutków w zakresie obowiązku zapłaty opłaty planistycznej.
Opłata jest jedną z danin na rzecz samorządu lokalnego. Ma stanowić procentowy ekwiwalent w korzyści, którą właściciel nieruchomości odnosi w wyniku wzrostu wartości nieruchomości w wyniku  przyjęcia planu miejscowego. Aby doszło do ustalenia opłaty planistycznej, jej procentowy wskaźnik powinien zostać określony w uchwale przyjmującej plan. Opłata planistyczna nie może być  wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Jak ustala się wzrost wartości nieruchomości?

Sytuacja jest stosunkowo prosta w przypadku zmiany istniejącego planu miejscowego. Opłata planistyczna zostanie wówczas ustalona od  różnicy między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu jej przeznaczenia w starym planie miejscowym i wartością ustaloną w oparciu o nowe przeznaczenie w zmienionym planie.

Sytuacja wygląda odmiennie w przypadku uchwalenia planu miejscowego w sytuacji braku planu wcześniej obowiązującego. Prawo nakazuje, aby ustalenie wzrostu wartości nieruchomości nastąpiło poprzez porównanie wartości nieruchomości ustalonej zgodnie z jej przeznaczeniem w uchwalonym planie do wartości ustalonej wg. Faktycznego sposobu jej wykorzystania w czasie przed uchwaleniem planu. Kryterium faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości wywołuje szereg kontrowersji praktycznych, o których będzie mowa poniżej.

Co ze wzrostem wartości nieruchomości po okresie luki planistycznej?

Warto zwrócić uwagę na szczególną sytuację uregulowaną przepisami  UPZP. Chodzi o nierzadkie w  praktyce  przypadki, w których dochodzi do wszczęcia postępowania o ustalenie opłaty planistycznej w sytuacji uchwalenia planu miejscowego  po okresie tzw. luki planistycznej. Mianem tym określa się okres czasu, który rozpoczynał się z dniem 1 stycznia 2004 r. Tego dnia bowiem, mocą ustawy, wygaszone zostały wszystkie te plany miejscowe, które były uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. W takiej sytuacji UPZP nakazuje, aby ustalenie wzrostu wartości nieruchomości odbyło się w drodze badania przeznaczenia nieruchomości w wygasłym planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. i odniesienie tak ustalonej wartości do jej wartości ustalonej z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości w nowo uchwalonym planie miejscowym.

A co w przypadku uchylenia starego planu i uchwalenia nowego?

Nierzadkie są przypadki, w których władze gminy podejmują decyzję o uchyleniu obowiązującego  planu miejscowego i przyjęciu w to miejsce nowego planu. Wbrew literalnemu brzmieniu UPZP należy przyjąć, że w takiej sytuacji  ocena wzrostu wartości nieruchomości dla potrzeb opłaty planistycznej powinna zostać dokonana przez ustalenie jej wartości z uwzględnieniem przeznaczenia  w starym planie miejscowym i wartości ustalonej dla przeznaczenia w nowo uchwalonym planie miejscowym.

Faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości

Faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości to kryterium, które będzie miało zastosowanie w przypadku uchwalenia planu miejscowego w sytuacji braku poprzednio obowiązującego planu. To w praktyce występujące najczęściej sytuacje, w których dochodzi do ustalenia opłaty planistycznej. UPZP nie definiuje jednak tego pojęcia. Dowodem potwierdzającym faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości są przede wszystkim dane wynikające z ewidencji gruntów i budynków. Może się jednak okazać, iż dane ewidencyjne nie odzwierciedlają rzeczywistego sposobu wykorzystania nieruchomości. W takiej sytuacji wydaje się, że nie ma przeszkód, aby dowodem w sprawie o ustalenie opłaty planistycznej mogło być wszystko to, co przyczyni się do wyjaśnienia sprawy zgodnie z ogólną regułą dowodzenia wynikającą z art.75 KPA, a więc dokumenty, zeznania świadków czy oględziny.

Sądy administracyjne są zgodne co do tego, że faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości, to wyłącznie rzeczywisty stan nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jego zagospodarowania. W konsekwencji sądy odrzucają możliwość odwołania się przez biegłego dokonującego wyceny dla potrzeb opłaty planistycznej do zapisów określających przeznaczenie nieruchomości w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, będącym dokumentem w oparciu, o który plan miejscowy jest uchwalany (np. wyrok NSA z dnia 20.11.2019 r. w sprawie II OSK 2930/18).

Sądy administracyjne powszechnie stoją na stanowisku, iż wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu zmienia w sposób formalny status planistyczny nieruchomości (np. wyrok WSA w Poznaniu z dn. 26.02.2020 r. w sprawie IV SA/Po 1043, wyrok NSA z dn.7.11.2019 r. w sprawie II OSK 3166/19). Wydanie tej decyzji powoduje w ocenie sadów, iż z chwilą jej uprawomocnienia dochodzi do zmiany faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości. W konsekwencji, w przypadku uchwalenia planu miejscowego, w sytuacji braku wcześniejszego planu wzrost wartości nieruchomości, będzie badany przez rzeczoznawcę majątkowego przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości określonego w tym planie i przeznaczenia nieruchomości określonego według faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości, który będzie wynikał z treści decyzji ustalającej warunki zabudowy.

Mirosław Narolski, adwokat, wspólnik w Brzezińska Narolski Adwokaci sp. partnerska. Jest ekspertem w dziedzinie nieruchomości i projektów inwestycyjnych. Posiada wieloletnie doświadczenie w zakresie przygotowania i realizacji projektów budowlanych i w obsłudze korporacyjnej firm produkcyjnych.