Analiza rządowego projektu „Polski Ład” nasuwa pytanie, czy istnieją realne szanse, aby decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (czyli „wuzetka”), nazywana też protezą urbanistyczną, przestała być podstawowym narzędziem kształtowania ładu przestrzennego. Wydaje się że tak, aczkolwiek pewności nie ma.

Zgodnie z deklaracjami projektodawców Polskiego Ładu, wynikającymi z fragmentu pt. „Przeciwdziałanie rozproszeniu zabudowy”, nowe inwestycje mają być realizowane na podstawie planu zabudowy, w oparciu o powszechnie obowiązujące standardy urbanistyczne.  Na mocy  indywidualnych decyzji administracyjnych (decyzji lokalizacyjnych) inwestycje będą mogły być realizowane w tylko w wyjątkowych przypadkach „w ramach uzupełnienia istniejącej zabudowy”.

Polski Ład a projekt reformy planowania przestrzennego

Zapowiedź ta koresponduje z jednym z założeń projektu dużej reformy planowania przestrzennego, nad którym pracuje obecnie Ministerstwo Rozwoju Przedsiębiorczości i Technologii.
Projektowany system planowania przestrzennego ma opierać się na dwóch podstawowych dokumentach planistycznych: tj. planie ogólnym i planie zabudowy. Uzupełnieniem nowego systemu mają być tzw. standardy urbanistyczne obowiązujące jako normy prawa powszechnie obowiązującego.

Przełamanie zasady inwestycji w oparciu zapisy przewidziane w planie zabudowy, autorzy projektu przewidują tylko w jednym przypadku: gdy inwestycja ma być realizowana w obszarze o dostatecznie ukształtowanej strukturze urbanistycznej i gdy będzie mogła zostać uznana przez organ urbanistyczny za uzupełniającą dla istniejącej już zabudowy. Jedynie w takim przypadku inwestor, powołując się na ciągłość zabudowy, będzie mógł liczyć na akceptację organu dla inwestycji planowanej w obszarze bez planu zabudowy, w oparciu o decyzję lokalizacyjną.

Warto pamiętać, że „wuzetka” również miała być narzędziem administracyjnym dodatkowym, wypełniającym lukę urbanistyczną pomiędzy obszarami objętymi miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Stało się jednak inaczej. Z uwagi na brak dostatecznych mechanizmów prawnych zmuszających samorządy lokalne do przyjmowania planów miejscowych, „wuzetka” jako instrument uzupełniający, stała się podstawowych narzędziem kształtowania ładu przestrzennego. W ten sposób proteza stała się częścią organizmu.

Decyzja lokalizacyjna jako kolejna proteza urbanistyczna?

Czy z podobnym scenariuszem będziemy mieli do czynienia w przypadku projektowanej decyzji lokalizacyjnej? Wydaje się, że wiele zależy od zaplanowania skutecznych mechanizmów skłaniających samorządy lokalne do intensywnego przyjmowania projektowanych narzędzi urbanistycznych, w tym planów zabudowy. Istnieje jednak obawa, że środki finansowe przewidziane dla samorządów w dokumencie „Polski Ład” mogą okazać do tego daleko niewystarczającą motywacją. W mojej ocenie kluczowe znaczenie będą miały rozwiązania ustawodawcze przyjęte w przepisach przejściowych do nowych regulacji. Chodzi m.in. o określenie czasu obowiązywania dotychczas wydanych już decyzji ustalających warunki zabudowy. Wygaszenie  mocy obowiązującej wydanych już „wuzetek” może stać  się oddzielnym problemem, biorąc pod uwagę ewentualne roszczenia z tytułu utraty praw nabytych.

Mirosław Narolski, adwokat, wspólnik w Brzezińska Narolski Adwokaci sp. partnerska. Jest ekspertem w dziedzinie nieruchomości i projektów inwestycyjnych. Posiada wieloletnie doświadczenie w zakresie przygotowania i realizacji inwestycji  budowlanych.