22 lipca 2021 | Mirosław Narolski

Kategoria: Wszystkie

Można skutecznie bronić się przed nieuzasadnioną aktualizacją opłat z tytułu użytkowania wieczystego!

Wiele wskazuje na to, że w najbliższym czasie możemy spodziewać się intensywnych wzrostów opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego. Wszystko to za sprawą intensywnie rosnących cen gruntów inwestycyjnych w miastach oraz działań samorządów gminnych starających się likwidować dziury budżetowe po pandemii. O tym, czy  można się skutecznie bronić się przed nieuzasadnionym wzrostem tych opłat będzie mowa w tym artykule.

Znaczącą część gruntów inwestycyjnych w dużych miastach stanowią nieruchomości będące w użytkowaniu wieczystym. To spadek po powszechnym uwłaszczeniu państwowych i samorządowych osób prawnych, które miało miejsce na początku lat 90 ubiegłego wieku.
Użytkownicy wieczyści są zobowiązani do zapłaty na rzecz właściciela gruntu, czyli Skarbu Państwa lub gminy, opłat rocznych, których wysokość zależy od aktualnej wartości nieruchomości. W przypadku jej wzrostu opłata roczna może być przez właściciela gruntu aktualizowana.

Procedura aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego

Procedura aktualizacyjna została uregulowana ustawowo i nie budzi większych wątpliwości. Właściciel gruntu, nie częściej niż co 3 lata, może wypowiedzieć użytkownikowi wieczystemu wysokość dotychczasowej opłaty i zaproponować jej nową. Podstawą jest wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Użytkownik wieczysty ma dwie opcje:

  • może nie zaakceptować oferty właściciela i w terminie 30 dni od podwyżki wystąpić do właściwego Samorządowego Kolegium Odwoławczego (dalej – SKO) z wnioskiem o ustalenie, że opłata roczna w nowej wysokości nie jest uzasadniona gdyż wartość nieruchomości nie wzrosła lub
  • może wnieść o ustalenie, że opłata winna być ustalona w innej wysokości niż ta, której oczekuje właściciel gruntu.

Z kolei SKO może:

  • uwzględnić argumenty użytkownika wieczystego sprzeciwiającego się podwyżce i ustalić, że obowiązuje opłata w starej wysokości.
  • odrzucić te argumenty i ustalić, że podwyżka jest uzasadniona w zaproponowanej wysokości.
  • SKO może również poszukiwać rozwiązania kompromisowego, co zazwyczaj czyni gdy użytkownik wieczysty przedstawia opracowany na jego zlecenie nowy operat szacunkowy nieruchomości i ustalić wysokość nowej opłaty „krakowskim targiem”, jako średnią wartość z obu operatów.

W reakcji na decyzję SKO użytkownik wieczysty może nie zaakceptować tego rozstrzygnięcia i w terminie 14 dni od daty doręczenia mu orzeczenia wnieść sprzeciw do właściwego sądu powszechnego. W takim przypadku orzeczenie SKO utraci moc. Sprawa o ustalenie wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego będzie toczyła się przed sądem, zgodnie z ogólnymi standardami wyznaczonymi przez przepisy procedury cywilnej. Sąd ustali wysokość aktualnej opłaty w oparciu o opinię o wartości nieruchomości sporządzoną przez biegłego sądowego do spraw wyceny nieruchomości.

Kluczowe znaczenie operatu szacunkowego

Zasadnicze znaczenie dla prawidłowo ustalonej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ma rzetelnie sporządzony operat szacunkowy, który powinien określać słuszną, ekwiwalentną i sprawiedliwą wartość nieruchomości.
Tak w praktyce, niestety, dzieje się rzadko albo bardzo rzadko. Inicjatywa podwyżki wysokości opłaty wychodzi od właściciela gruntu (Skarbu Państwa lub gminy). Właściciel zleca sporządzenie wyceny wartości nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu, który – siłą rzeczy – stara się, aby mocodawca był zadowolony z efektów jego pracy. Powoduje to, iż większość operatów szacunkowych opracowanych dla potrzeb ustalenia aktualnej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, z którymi spotykamy się w praktyce zawodowej, wykazuje wartości zawyżone. Takie podejście musi  być traktowane jako  przejaw braku rzetelności zawodowej i profesjonalnej odpowiedzialności, stawiając użytkownika wieczystego w trudnej proceduralnie sytuacji.

Negatywne skutki zawyżania wartości nieruchomości dla użytkowników wieczystych

Z uwagi na ustawowy monopol rzeczoznawców majątkowych w zakresie wyceny nieruchomości, wyłącznym dowodem wartości nieruchomości jest operat szacunkowy, nazywany w postępowaniach sądowych opinią o wartości nieruchomości. W aktualnym porządku prawnym brak jest efektywnego mechanizmu eliminowania z obrotu wadliwie lub nierzetelnie sporządzonych operatów szacunkowych. Celu tego nie realizuje także procedura oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Wniosek o przeprowadzenie takiej kontroli może złożyć osoba kwestionująca poprawność wyceny, zaś w postępowaniu sądowym – wyłącznie sąd. Wadą tej procedury jest to, iż znacząco przedłuża postępowanie. Ocena organizacji ogranicza się bowiem wyłącznie do odpowiedzi negatywnej lub pozytywnej, czy operat został sporządzony zgodnie z obowiązującym prawem. Organizacja nie wypowiada się natomiast co do wartości nieruchomości. Powoduje to, iż w przypadku oceny negatywnej pojawia się konieczność oczekiwania na nową wycenę. Nie bez znaczenia są także stosunkowo wysokie koszty procedury kontrolnej.
Trudnej sytuacji nie rozwiązuje również zlecenie przez użytkownika wieczystego dodatkowej wyceny dla potrzeb postępowania przed SKO. W przypadku rozbieżności  wycen, SKO stara się zazwyczaj, uśrednić wartość nieruchomości. Prowadzi to niejednokrotnie do zniekształcenia ostatecznego wyniku, który rzadko kiedy odpowiada na pytanie, jaka jest rzeczywista wartość nieruchomości. Efekty tego zabiegu także nie są zazwyczaj zgodne z oczekiwaniami użytkownika wieczystego.

Jak obronić się przed zawyżoną wyceną?

W takiej sytuacji drogą, która pozostaje do dyspozycji użytkownika wieczystego jest zwalczanie wadliwej lub nierzetelnej wycenie sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w oparciu o argumenty z obszaru wiedzy specjalistycznej biegłego. Czy jest to skuteczna strategia? Nasza praktyka wskazuje, że tak. Wymaga jednak zaangażowania w ten proces osób, które posiadają ekspercką wiedzę z zakresu metodologii wyceny na poziomie na pewno nie niższym niż te, którymi dysponuje rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy. Właściwie przeprowadzona analiza operatu szacunkowego pozwala na zidentyfikowanie wszystkich tych błędów rzeczoznawcy lub nierzetelności operatu, które uniemożliwiają ustalenie rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości. Operat szacunkowy nie może bowiem stanowić tylko satysfakcjonującej odpowiedzi na oczekiwanie zleceniodawcy. Ryzyko takich błędów i nierzetelności jest szczególnie aktualne w sprawach o waloryzację opłat z tytułu użytkowania wieczystego, gdzie  z mocy prawa rzeczoznawcy majątkowi są zobligowani do stosowania przy wycenie podejścia porównawczego. Ten sposób wyceny, tylko z pozoru, nie budzi większych wątpliwości interpretacyjnych, ponieważ jak zwykle, istota problemu tkwi w szczegółach. W tym przypadku, to obowiązek biegłego do wyszukania na właściwym rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Istota problemu w tych sprawach sprowadza się do ustalenia, czy nieruchomości przyjęte do porównań są rzeczywiście podobne do nieruchomości wycenianej, czy też zostały przez rzeczoznawcę przyjęte do porównania tylko dlatego, by stanowiły uzasadnienie przyjętej przez niego a priori tezy o wartości nieruchomości wycenianej.
Nasza praktyka wskazuje, że zwalczanie wadliwie sporządzonych, lub wręcz nierzetelnych, operatów szacunkowych w toku postępowania o ustalenie prawidłowej wysokości opłaty rocznej, jest procesem trudnym, złożonym oraz wymagającym specjalistycznej wiedzy oraz doświadczenia w tego rodzaju sprawach. Gra jest jednak warta świeczki – wsparcie profesjonalistów znacząco zwiększa szanse na satysfakcjonujący, dla użytkownika wieczystego, efekt.

Mirosław Narolski, adwokat, wspólnik w Brzezińska Narolski Adwokaci sp. partnerska (https://bnadwokaci.pl/). Jest ekspertem w dziedzinie nieruchomości i projektów inwestycyjnych. Posiada wieloletnie doświadczenie w zakresie przygotowania i realizacji inwestycji  budowlanych.

Mogą Cię zainteresować: